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窥报中骏集团:算好一笔“营利”账 ——凤凰网

更新时间:2020-04-09 点击数:

   (干货提示:1、测算2020年收入增幅28%,去化货值1139亿元,可超目标。 2、营收与利润增幅评估。 3、Fun+协同取地效率,商业收入与利润预期。

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  风财讯作者

  王婷婷)2019年的房企赛场,大势趋紧。 全年500强房企总资产增速回落了%,百强的销售增速更滑落到%,而这距离彼时的%均速,仅仅过去了4年。 行业逻辑已经改变,这也正给了一些“选手”结构性的机会。 例如TOP10中的世茂,TOP30中的金科,TOP50里的中骏,都在各梯队中实现了“跑赢大市”的增速。

   并且由于中腰房企增速普遍快于头部企业,中骏集团2019年合同销售金额805亿元,同比57%的增幅,显得更突出。 这一数值超出了五十强房企平均增幅40个百分点(中指院数据TOP50销额增速由2016年65%降至2019年的16%)。

   中骏集团近三年的销售金额和销售面积复合增长率,分别为56%和82%,也远超五十强平均线(平安证券数据TOP50近五年销售金额和销售面积,年复合增速%、32%)。

   大浪淘沙,能够被“涤荡”出来的公司,往往有自己或独特或稳定的价值点。

   中骏2019年的成绩单,给2020年划出的两个价值预期重点,一个是增速展示的生长空间;一个则是商业带给利润和估值的“回补”。 疫情“防风”:274亿结转1700亿货值目标增速仅设16%2019年中骏集团控股营业收入214亿元,同比增长%。 物业销售贡献了最主要的收益份额,这部分收入亿元,同比增长约19%。

   商业租金则贡献了最主要的收益增幅,期内公司租金收入亿元,同比上升约117%。 另外物业管理费收入也增长约36%至亿元,项目管理收入增长93%至亿元。 就中骏的业务体量而言,2019年合同销售金额805亿元,较目标700亿元超出15%。 2020年公司设定的目标则是930亿元,增长16%。 “其实我们内部,开发计划还是按照千亿来判断的。 ”中骏集团主席兼行政总裁黄朝阳在业绩会上直言。

   在他心里,中骏的“一体两翼”战略已经开始起作用,中骏未来能够有20%-30%左右的增速。 但疫情因素不得不考虑,所以内部适当调低了目标。

   这一增速目标,非常谨慎。

   根据业绩会上管理层透露的信息,2019年中骏并表部分已售未结有450亿元,其中270亿会在2020年结算。 若按照去年平均60%的权益占比计算,2020年并表部分能够贡献162亿收益。

   加之,合营联营项目中2019年已售未结规模约460亿元,有280亿会在2020年入账,那么这部分按平均40%的权益占比计算,能贡献112亿收益。 总体上,中骏在2020年明确的结转收入已经在274亿以上,能够有28%左右的增幅,符合管理层的预期。 另外风财讯留意到,今年内中骏集团推出的可售货值约在1700亿元,同比增加%。 按照公司2019年67%左右的去化率计算,实际能够完成的销售规模在1139亿元,可以说中骏为了应对疫情影响,留出了不小的“防风险”空间。

   营利增幅“保卫”:一二线占7成仓位权益升至63%据管理层介绍,今年中骏集团的已售未结项目毛利率计划在25%-30%之间,营收增幅预计在20%-30%,客观而言数值是保守的。

   不过管理层也注意到了这个问题。

   在2019年中骏集团新增的1100亿元货值中,权益比提升到了63%。

   伴随并表收益的提升,能够大幅缓解合联营项目较多对营收增幅的影响。 另外风财讯从财报看到,中骏去年新增的46幅土地,64%位于一二线城市;可售货值69%也分布在一二线城市,主要是在厦门、北京、重庆、苏州、南京等人口净流入城市,有超过697亿元的货源。

   这些城市的高溢价能力,是毛利率的想象空间所在。 数据显示,中骏2019年已交付的项目,均价约11143元/平,当年刚合同销售的项目,均价在12728元/平,说明产品溢价能力在提升。

   对应平均4002元/平方米的土地成本,2019年中骏集团的毛利率%,今年毛利率达到计划中的25%-30%,并没有问题。

   这一数值处在地产TOP30的平均水平(%),管理层若提升利润意识,进一步控制拿地成本,提高产品溢价,公司的毛利率水平能够游出平均线。 商业“奇袭”:租金增收%归母溢利亿未来中骏在拿地和利润上的功夫,或更多会花在身上(即结合世界城购物中心和长租公寓联合拿地)。

   风财讯注意到,2019年中骏新增的土地,平均成本4872元/平。 但用Fun+协同获取的12幅地,平均楼面价约3800元/平,每平方米少花了一千元。 而且这些项目的平均权益占比达到84%,平均住宅商业配比72%:28%。 如果按中骏商住综合体项目平均约20万的体量计算,不考虑税收等成本,粗计组合拿地成本或能比普通拿地成本节省2亿元。 管理层表示,公司预期在未来三年开业11家世界城,商场单体建筑面积在万平-万平之间。 那么设6万平体量的购物中心平均总投入在4亿,两块地省下的钱,就能支持新开一家购物中心。 或许也因为这种循环生长的能力,黄朝阳对商业一翼报以巨大期望。 其在业绩会上直言,到2025年中骏希望布局100座世界城购物中心,实现租金收入超过45亿元;布局长租公寓从2万间至20万间,管理租金规模达100亿。 “未来中骏世界城的净收入回报率预计可达8%,目前商铺租约一般为3年,到期续约租金上涨的幅度可达到15%-20%。 ”从目前的情况来看,2019年中骏集团的租金收入亿元,同比增长%,由已开业的3座购物中心和部分办公楼提供。

   尤其南安世界城,目前出租率达到99%,平均租金48元/平/月。

   这意味着,一个项目贡献了近3000万元的租金收入。 如果中骏集团后续的购物中心,能够保持这样的高水准,陆续将在2020-2022年开业的另外11个项目,能给公司收入带来的增量会很可观。

   这还不包括商业带来的投资物业公允价值变动及其他收益增长。 2019年中骏的投资物业公允价值增加了%至14亿。 虽然不是直接的资金支持,但计入归母权益,能够进一步降低账面净负债率。 财报就显示,2019年中骏溢利亿元,同比增长%;归母核心溢利约亿元,同比增长%。

   随之净负债比率约为60%,继续降低。

   综合而言,中骏集团是TOP50房企中,增长思路比较清晰,且构想很宏大的一家多业务公司。 加之目前公司短债仅123亿元,手头现金239亿元,现金短债比倍,上半年没有大额到期债务,负债压力可控,能够让公司在商业的迈步,稍微大胆一点。 2020年的数据,则将给中骏的能力和计划,最准确的答案。 (更多消息可资讯作者微信WY_163_SC)往期回顾。

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